物业管理行业竞争格局及发展驱动因素市场 [复制链接]

物业管理行业竞争格局及发展驱动因素、市场规模、发展前景

伴随中国城市化进程的加快和房地产开发行业的迅速发展，物业管理服务作为提高居民生活品质和城市建设的重要载体，呈现出朝气蓬勃的发展态势，物业管理行业近几年迎来高速扩张发展阶段。中国物业管理行业分散且竞争激烈。为扩大在管建筑面积，实现规模经济，巩固市场地位，大型物业管理公司通过内生增长及收购方式积极加快扩张步伐。此后，市场继续变得更加集中。

一方面，目前物业管理公司对所辖物业统一管理，除了自身从事的专业服务外，由保安公司、消防公司、绿化公司、保洁公司等专业化公司提供专门服务已逐步成为一种趋势，物业管理公司将这些服务整合，有利于提高物业管理效率。另一方面，在管理手段上趋向信息化和智能化，通过“互联网+物业”融合线上资源，对各项设施进行云端管理，加强业主、社区、商圈的联系度，为进一步打造智慧社区、构建社区电商平台等奠定基础，从而提升服务品质和效率，满足客户需求。

1、竞争格局

现阶段物业管理行业企业分为三类集群：第一类，开发商下属物业，资金较为雄厚，管理本身开发的楼盘为主，参加其他物业项目招投标；第二类，独立物业公司，这类物业公司数量众多，绝大多数是中小企业，物业五大行是他们的领军人物，通过招投标获取项目。中小物业企业资金紧张，管理水平参差不齐；第三类，政府或国有企业投资的物业公司，为政府或投资企业提供物业服务，也参与政府办公楼、医院、法院、图书馆等物业项目和管理老旧小区等。而且物业投资门槛低，启动资金要求不高，因而中小企业众多，竞争异常激烈。在物业管理服务行业分布中，行业内竞争情况较激烈，而在竞争激烈的市场体系中从事物业管理服务行业多为国内企业。随着业主（客户）的生活质量以及对居住环境的要求日益提高，并且现阶段移动互联、大数据时代的到来更是更迭了社会大环境。随着物业管理服务行业的竞争愈加激烈，就要综合提高社会信息的搜集能力，通过提高管理面积的规模效应和品牌影响力来促进企业在行业中的竞争地位。

2、行业发展驱动因素

（1）有利因素

1）相关政策支持

我国对物业管理行业出台了一系列鼓励产业发展的有力政策，年国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范。年5月4日，住房与城乡建设部办公厅印发了《智慧社区建设指南（试行）》指出：“智慧社区是通过综合运用现代科学技术，整合区域人、地、物、情、事、组织和房屋等信息，统筹公共管理、公共服务和商业服务等资源，以智慧社区综合信息服务平台为支撑，依托适度领先的基础设施建设，提升社区治理和小区管理现代化，促进公共服务和便民利民服务智能化的一种社区管理和服务的创新模式，也是实现新型城镇化发展目标和社区服务体系建设目标的重要举措之一。”年国家发布《“十四五”规划纲要》，提出加快生活性服务业品质化发展；提高城市治理水平，推动资源、管理、服务向街道社区下沉，提高城乡社区精细化、精准化服务能力；推动智慧社区建设等。

2）城镇化水平提升

城镇化水平提升及城镇人均可支配收入增加，刺激商品房的供应．根据国家统计局的资料，中国商品房的合同销售总建筑面积由年的约17亿平方米增加至年的约18亿平方米，复合年增长率约为1.5%，而新开建商品房的总建筑面积由年的约18亿平方米增加至年的约20亿平方米，复合年增长率约为2.7%。年，商品房销售面积万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。虽然年有所下降，但房地产市场的不断扩大仍为物业管理行业的发展提供了良好的机遇。

（2）不利因素

1）劳动力成本上升，行业利润率受压缩

物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，人力成本占企业总成本一半以上。技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。随着近年劳动力成本不断上升，行业的利润空间被进一步压缩。

2）竞争激烈，行业整合趋势明显

目前全国物业行业正处于加速转型发展阶段，通过并购、联盟等方式是物业服务行业扩大管理规模，增加服务客户数量最有效的途径，有利于发挥规模效应，推动行业快速发展。同时资本市场改革和完善为行业的整合提供了新的融资渠道，尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立，促进物业管理行业形成了快速发展的新格局。

3、行业基本风险特征

（1）行业风险

物业管理行业所依赖的盈利模式与实体经济、下游行业发展密切相关，同时又与其它公共等服务领域的发展联系紧密。近年来，随着宏观经济和生活品质的不断增长，下游客户对物业管理服务的内容与品质需求也呈现不断增长态势，行业发展与宏观经济状况呈现一定的相关性。因此，如果宏观经济出现波动，经济增长减速，将带动物业服务内容与品质的需求出现一定的波动，将会影响整个物业管理服务行业的发展，进而影响行业内企业的业务发展和经营状况。

（2）市场竞争加剧风险

近年来我国物业管理服务行业市场发展迅猛，但行业规范及精细化运作还需要不断完善。物业公司应深刻理解客户需求，以市场化和需求化为导向，以快速应对业主新需求和提供高质量的服务为目标，依托公司运营管理团队以及与业主直接接触的物业服务人员，不断发掘客户的需求以便及时应对，较强的物业服务内容及服务质量是公司保持持续竞争力的关键要素之一。因此，如果经营者不能够陆续提高企业业务拓展能力及客户满意度，将对企业的经营产生一定影响。

（3）政策变化风险

由于物业管理服务行业直接关系到金融、交通、健康等相关行业，而这些行业与民生紧密相关。因此，政府会持续加强对物业公司的监管和立法，不断制定与完善相应的国家标准与行业标准，将对物业公司的经营环境带来一定的影响。如果行业内公司在业务管理上不能与监管导向一致，不能持续拥有现有业务资质，或开展新业务时不能取得必要的业务资质，将会对其业务拓展产生不利影响。

4、行业壁垒

物业管理行业存在的主要壁垒包括品牌壁垒、管理壁垒、专业化壁垒等方面。

（1）品牌壁垒

随着人们生活水平的提高，人们对物业管理服务的质量也提出了更高的要求。对于相同的专业物业服务，业主往往会优先选择具有品牌优势的物业管理服务企业。较长经营年限的沉淀和优良的同业口碑是一个知名企业所必不可少的要求，它使得相关企业比较容易获得业主的认可，但构成了新进入者在短期内难以逾越的壁垒。

（2）管理壁垒

物业管理服务涵盖众多设备维保、高效的人员调度、复杂的业主关系维护等多环节，需要较强的企业管理、服务管理、运营管理、信息管理、人员管理等方面的能力，专业的物业管理团队以及一段时间积累的管理经验构成了物业管理企业的核心竞争力。物业管理的深度和广度都在进一步延展，不同类型的物业以及业主对物业服务的需求亦不同，需要提供针对性的综合物业服务，新进入者难以快速形成一套反应迅速、高效运转的管理体系。随着行业发展，管理壁垒成为制约竞争者进入行业的一大原因。

（3）专业化壁垒

现代物业管理行业，正在向专业化转型，不同物业服务企业提供的专业服务不同，如行业细分有商业写字楼物业、住宅小区物业、办公写字楼物业、医院后勤物业等，能够提供不同的专业化服务是物业服务行业壁垒之一。

更多行业资料请参考普华有策咨询《-年物业管理行业全景调研及发展趋势预测报告》，同时普华有策咨询还提供产业研究报告、产业链咨询、项目可行性报告、十四五规划、BP商业计划书、产业图谱、产业规划、蓝白皮书、IPO募投可研、IPO工作底稿咨询等服务。

目录

第1章中国物业管理行业概念界定及行业发展环境剖析

1.1物业管理行业的概念界定及统计口径说明

1.1.1物业管理行业的定义

1.1.2物业管理的形式分类

1.1.3物业管理所属的国民经济分类及研究范围

1.1.4本报告数据来源及统计口径说明

1.2物业管理行业政策环境

1.2.1物业管理行业管理体制及监管机构介绍

（1）监管机构

（2）管理体制

1.2.2物业管理相关标准

1.2.3物业管理行业发展国家性政策汇总及重点政策解读

（1）政策汇总

（2）重点政策解读

1.2.4物业管理行业发展区域性政策汇总解读

1.2.5政策环境对行业影响

1.3物业管理行业技术环境分析

1.3.1物业管理信息化及智能化现状

1.3.2新兴技术对物业管理的影响

1.3.3物业管理相关专利的申请及公开情况

（1）申请专利数量

（2）公开专利数量

（3）热门申请人

（4）专利申请区域

1.3.4物业管理技术趋势

（1）数据化

（2）智慧社区化

（3）人本化

1.3.5技术环境对行业的影响分析

1.4物业管理行业社会环境分析

1.4.1行业经济环境分析

（1）国际宏观经济环境分析

（2）国内宏观经济环境分析

（3）经济环境对行业影响分析

1.4.2行业社会环境分析

（1）城镇化的发展

（2）流动人口及结构变化

（3）人才引进白热化

（4）社会环境对行业影响分析

1.4.3中国物业管理满意度现状

1.4.4社会环境对行业发展的影响分析

（1）有利因素

（2）不利因素

第2章国际物业管理行业发展经验借鉴

2.1美国物业管理行业发展分析

2.1.1美国物业管理概况

2.1.2美国物业管理的特点

（1）专业化管理

（2）服务周到

（3）职业化体系完备

2.1.3中美物业管理的比较

（1）关于业主委员会的性质

（2）关于业主物业费拖欠问题

（3）关于物业管理公司的服务

2.1.4美国物业管理的可借鉴之处

（1）推行多样化物业服务模式

（2）搭建公共服务平台

（3）加快引入物业保险

2.2英国物业管理行业发展分析

2.2.1英国物业管理概况

2.2.2英国物业管理的特点

（1）物业管理行业由行业协会负责协调

（2）物业管理行业高度市场化

2.2.3中英物业管理的比较

2.2.4英国物业管理的可借鉴之处

（1）政府对物业管理活动中的干预和监督不可缺少

（2）加大对物业管理从业人员的培训，是提高物业管理服务水平的根本途径

2.3日本物业管理行业发展分析

2.3.1日本物业管理概况

2.3.2日本物业管理的特点

（1）超前管理意识

（2）高度重视清洁工作

（3）重视各类人员的培训

2.3.3中日物业管理的比较

2.3.4日本物业管理的可借鉴之处

（1）重视消防安全和残疾人设施

（2）充分考虑环保节约

（3）运用先进的技术和管理理念

2.4新加坡物业管理行业发展分析

2.4.1新加坡物业管理概况

2.4.2新加坡物业管理的特点

2.4.3中新物业管理的比较

2.4.4新加坡物业管理的可借鉴之处

（1）坚持人本主义，重视邻里和睦

（2）以高楼绿地为目标，注重物业环境的建设与管理

（3）国家重视，从业人员素质高

（4）管理的智能化水平高，服务维修及时

第3章中国物业管理行业发展现状分析

3.1中国物业管理发展概况

3.1.1行业发展历程

3.1.2行业发展整体特征

（1）市场高度分散但行业集中度逐步提升

（2）区域化明显

（3）住宅物业是主要的管理业态

（4）多元化增值服务，成为企业营收重要支撑

3.2物业管理行业参与者分析

3.2.1物业管理行业企业从业人员分布

3.2.2物业管理行业的从业人员构成分析

3.3物业管理行业管理规模分析

3.3.1物业管理行业的百强管理面积分析

3.3.2物业管理行业的百强管理规模及市场份额

3.3.3物业管理行业非住宅业务拓展

3.4物业管理行业经营效益分析

3.4.1物业管理行业百强企业营业收入变化分析

3.4.2物业管理行业百强企业营业收入组成分析

3.4.3物业管理行业百强企业盈利分析

3.4.4物业管理行业企业营业收入分析

3.5物业管理行业服务质量分析

3.5.1物业管理行业服务类型

（1）物业管理公共服务

（2）物业管理专项服务

（3）物业管理特约服务

3.5.2物业管理服务质量分析

（1）专业化分工分析

（2）业主满意度分析

3.6物业管理收费方式的比较分析

3.6.1物业管理费的构成

3.6.2物业管理费的用途

3.6.3物业管理收费方式的比较分析

（1）物业管理的两种收费方式

（2）两种收费方式的比较分析

3.6.4物业管理费收取存在的问题及对策

（1）物业服务收费矛盾纠纷的原因

（2）物业服务收费矛盾解决的基本思路

（3）解决物管费困局的新思考

第4章中国物业管理行业竞争结构分析

4.1物业管理行业竞争格局分析

4.2我国物业管理行业竞争结构分析

4.2.1现有企业间的竞争分析

4.2.2潜在进入者威胁分析

（1）房地产开发商

（2）物业管理的专业分承包商

（3）房地产中介代理公司

（4）酒店业

（5）渠道运营商

4.2.3替代品威胁分析

4.2.4对消费者议价能力分析

4.2.5对供应商议价能力分析

4.2.6物业管理行业竞争结构图

4.3物业管理行业竞争趋势分析

4.3.1物业管理企业经营并购加剧

4.3.2物业管理企业专业服务细分化

4.3.3物业管理内容创新化

（1）管理模式创新

（2）服务模式创新

4.3.4物业管理企业竞争全球化

4.3.5中国物业管理行业组织数字化

4.3.6物业管理企业深入下沉市场

第5章物业管理产业链及价值链分析

5.1物业管理在房地产行业产业链中的地位

5.1.1房地产行业产业链及价值链分析

5.1.2物业管理与房地产开发关系分析

（1）物业管理是房地产开发的后端服务

（2）房地产分拆物业管理公司上市

5.1.3物业管理与房地产开发方向分析

（1）物业管理“反哺”地产开发

（2）物业助推房地产企业扩大规模和覆盖范围

（3）物业结合租售，助力房企业拓展租赁业务

5.2房地产开发建设情况分析

5.2.1房地产供需现状分析

（1）房地产需求的特点

（2）房地产供给的特点

（3）房地产竣销比

5.2.2房地产开发投资分析

5.2.3房地产行业盈利空间分析

5.3存量房交易市场分析

第6章中国物业管理行业细分市场分析

6.1住宅物业管理市场分析

6.1.1政策背景下住宅投资情况分析

6.1.2中国商品住宅的开发分析

（1）施工面积

（2）新开工面积

（3）竣工面积

6.1.3住宅物业管理主要企业分析

6.1.4住宅物业管理市场需求分析

6.2商业物业管理市场分析

6.2.1商服用房施工面积分析

6.2.2商服用房新开工面积分析

6.2.3商业物业管理主要企业分析

6.2.4商业物业管理市场需求分析

6.3其他物业管理市场分析

6.3.1其他商品房物业市场分析

（1）其他物业行业投资分析

（2）其他物业开发建设分析

6.3.2其他物业管理市场需求分析

6.3.3其他物业管理类招标情况

第7章中国重点城市物业管理市场分析

7.1深圳物业管理行业发展分析

7.1.1深圳物业管理行业发展规模

7.1.2深圳物业管理现状

7.1.3深圳物业管理建筑面积现状

7.1.4深圳物业管理从业人员数量分析

7.1.5深圳物业管理营业总收入分析

7.1.6深圳物业管理的发展前景

（1）深圳市房地产开发投资分析

（2）深圳市物业管理新增需求预测

7.2上海物业管理行业发展分析

7.2.1上海物业管理行业发展规模

7.2.2上海物业管理规模分析

7.2.3上海物业管理市场价格分析

7.2.4上海物业管理企业变化分析

7.2.5上海物业管理业竞争状况分析

7.2.6上海物业管理的发展前景

（1）上海市房地产开发投资分析

（2）上海市物业管理市场需求现状分析

（3）上海市新增物业管理需求预测

7.3北京物业管理行业发展分析

7.3.1北京物业管理行业发展规模

7.3.2北京物业管理企业的资质结构

7.3.3北京物业管理发展宏观环境

7.3.4北京物业管理行业投资吸引力分析

7.3.5北京物业管理业主满意度分析

7.3.6北京物业管理业竞争状况分析

7.3.7北京物业管理的发展前景

7.4广州物业管理行业发展分析

7.4.1广州物业管理行业发展规模

7.4.2广州物业管理营业收入分析

7.4.3广州物业管理面积规模分析

7.4.4广州物业管理区域优势分析

7.4.5广州物业管理业竞争状况分析

7.4.6广州物业管理的竞争格局

第8章中国物业管理行业代表性企业分析

8.1物业管理行业竞争排名分析

8.1.1物业管理服务规模竞争排名

8.1.2物业管理服务质量竞争排名

8.1.3物业管理服务满意度排名

8.1.4物业管理企业成长性排名

8.1.5物业管理市场化运营排名

8.1.6商业物业管理企业排名

8.2物业管理企业标杆企业分析

8.2.1A公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主业及物业项目类型

（3）企业物业经营规模分析

（4）企业物业合作伙伴分析

（5）企业物业区域分布情况

（6）企业发展物业管理的优劣势分析

8.2.2B公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主业及物业项目类型

（3）企业物业经营规模分析

（4）企业物业合作伙伴分析

（5）企业物业区域分布情况

（6）企业发展物业管理的优劣势分析

8.2.3C公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主业及物业项目类型

（3）企业物业经营规模分析

（4）企业物业合作伙伴分析

（5）企业物业区域分布情况

（6）企业发展物业管理的优劣势分析

8.2.4D公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主业及物业项目类型

（3）企业物业经营规模分析

（4）企业物业合作伙伴分析

（5）企业物业区域分布情况

（6）企业发展物业管理的优劣势分析

8.2.5E公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主业及物业项目类型

（3）企业物业经营规模分析

（4）企业物业合作伙伴分析

（5）企业物业区域分布情况

（6）企业发展物业管理的优劣势分析

8.2.6其他

第9章中国物业管理行业发展前景与发展策略

9.1物业管理行业发展趋势及市场前景预测

9.1.1行业影响因素分析

（1）驱动因素分析

（2）制约因素分析

9.1.2行业市场前景预测

9.1.3行业发展趋势预判

（1）专业化

（2）多元化

（3）定制化

（4）智能化

9.2物业管理行业投资特性分析

9.2.1物业管理行业进入/退出壁垒分析

（1）品牌壁垒

（2）资金壁垒

（3）管理壁垒

9.2.2物业管理行业投资风险分析

（1）物业服务公司的风险来源

（2）风险产生的最主要原因

9.3物业管理行业投资价值与投资机会

9.3.1行业投资价值分析

9.3.2行业投资机会分析

9.4物业管理行业投资建议